导语：2016年，从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马，北京先后部署了多轮土地调控政策，市场也随之上下波动。去年北京土地市场创造多个历史新低，这也标志着土地市场进入极度稀缺阶段。在业内看来，根据中央政策，今年北京势必加大土地供应和结构调控力度，届时自住房等符合市场刚需产品将继续获得重点支持，“豪宅化”开发以及价格趋势也有望得到一定遏制。
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去年北京土地市场成交遇冷，但综合政策、环境等因素未来房价趋于平稳
据亚豪机构统计数据显示，2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗（含3宗棚户区改造），相比2015年减少66宗，也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，同比减少37%、54%，土地出让金合计852.51亿元，同比减少62%。
其中经营性用地仅实现出让28宗（不含3宗棚改），相比去年减少53宗，规划建筑面积508万平方米，同比减少60%，开发商用于经营性用地方面的支出仅844亿元，创造了历史新低。
而住宅类用地仅实现成交15宗（不含3宗棚改），相比去年减少了35宗，这一数量同样创造了全面招拍挂以来的新低。15宗宅地建设用地面积合计99.07万平方米，规划建筑面积219.93万平方米，同比分别减少了77%、75%，土地出让金合计525.33亿元，同比减少了64%。
有业内专家指出，土地出让金创造新低的原因在于北京土地市场日趋紧张的供应，而作为此轮调控重要的一步，增加土地供应也被提上台面。根据规划，未来将进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。
值得一提的是，2016年北京土地市场历经了不小波折。首先是在上半年，尽管只出让了7宗涉及住宅性质的土地，同期减少将近一半，但这批地块的成交结果却屡次创下地块所在区域楼面价新纪录，以往罕见的“面粉贵于面包”现象似乎开始趋于常态化。但到了下半年尤其是“十一”小长假过后，土地市场却掉头向下，尽管经历了长达两个月的“断顿期”，多宗商业金融地块以及远郊地区住宅地块均“爆冷”出现了低溢价率甚至低价成交。
分析认为，北京并非无地可供，而是在收紧土地供应节奏，严控新增建设用地，这也更多的反映了北京等一线城市政策上的谨慎。
除去自住房、公租房等政策房地块之外，去年还出现了一类新模式，即自持纯商住宅，海淀北部及大兴黄村等4宗土地其中纯商住宅部分竞为自持，自持部分规划总建面50万平方米。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，竞自持面积原本只是调控之后，土地市场“限房价、竞地价”之下的一个辅助手段，但是市场的特殊性却使得这一辅助手段喧宾夺主。开发商“手握重金”的同时土地市场的供应却极度稀缺，土地市场供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，而很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下即出手拿下了自持地块。即便是万科随后提出的“众筹”模式当中也是存在一定操作难度，住宅自持的模式也将在今年接受市场考验。
2016年北京土地交易的“忽冷忽热”，与先后落地的市场调控政策关系密切。为遏制开年以来地块出让的过热态势，北京市国土局于3月底祭出了沉寂已久的“9070”政策，即要求地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这被业内解读为市级部门意图加大北京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋势的决心。然而被寄予厚望的这一“大招”却并未发挥应有的作用，首批入市的昌平区南邵镇两宗住宅地块依旧高价成交。
随后出台的“930”调控政策中进一步明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。而调整后的北京市规划国土委也“适时”地推出了四宗“限房价、竞地价”试点地块，即当地块竞价达到上限价格时则转而竞报自持商品房面积，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。这一次，新政收到了较为立竿见影的效果，尽管不少房企为争抢优质地块不惜付出自持100%住宅面积的代价，但由于盲目、非理性争抢导致的土地高价成交情况得到了有效的遏制。
分析指出，纵观2016年一整年，北京的土地交易调控力度颇为可观，先后打出了限价、限售、限面积、限资金、限持有的组合拳，在2016年已经成交的219万平方米含住宅用地中，仅有38.9万平方米纯商品房住宅，而近期成交的几宗商品房住宅用地，更是全部实现了保障房为主和开发商自持化。不过，虽然整体土地市场有所降温，但企业在销售火热的今年去库存明显，这种情况下，即使市场有政策风险，依然需要积极补充土地储备。
值得一提的是，北京市委副书记、代市长蔡奇也在日前明确指出，坚决抑制投资投机行为，确保2017年房价环比不增长。这意味着，控制房价已成房地产调控的第一要务。
中原地产研究中心统计数据显示，2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情，从前三季度的爆发到四季度政策影响下，出现了非常明显的降温。成交量方面，受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。前三季度，新建商品住房共成交4.62万套，比2015年同期水平下降了27.6%，显示需求已经乏力，此外，去年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%；2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。
政策收紧仍然在持续，监管部门目前已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。明码标价、一房一价的管控措施，在元旦之前也全面纳入了现房销售备案管理，今后开发商想通过现房销售实现涨价的路也被彻底封死。另外，北京不少商业银行从今年元旦开始，开始对首套房贷利率折扣进行收紧，去年的88折、85折甚至某些银行的8折，普遍提高到9折以上。从过去房地产历史看，在信贷收紧的时候房价涨幅均将受到明显的抑制。
总结：放眼后市，根据中央及北京的政策，今年北京势必将加大土地供应，同时优化供应结构，鼓励自住型商品房的建设。在这一轮楼市调控中，供给侧改革是被频繁提及的一个要素，可以预见未来北京土地结构也将以市场需求为重，继续深化“7090”等政策，逐步改变“豪宅化”的不良趋势，最终实现商品房供应结构的优化。虽然楼市调控的收紧也会一定程度作用到土地市场上，但考虑到北京地块供不应求的总体态势，一旦出现稀缺优质资源，仍难避免开发商的争抢，不过整体而言，今年北京土地市场将更加平稳，不会重复今年的波动走势。
在价格方面，随着限购、限贷、限价政策的收紧，信贷资金紧张，以及租赁型房源供应的增加，再加上日益严重的空气污染问题，刚性需求将主动或被动有所减弱，今年北京楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势，预计2017年，北京房价出现稳中微降的可能性非常大。
（本文来源：观点地产网、亚豪机构、北京商报）